18 августа 2015 г. Подкомитет МТПП по оценке и экспертиз провел круглый стол на тему: «Выкуп помещений, арендуемых субъектами малого и среднего предпринимательства у города Москвы».
Этот круглый стол в открытом формате стал первым мероприятием цикла мер, направленных на конструктивный диалог власти и бизнеса по упрощению процедуры выкупа помещений, арендуемых субъектами малого и среднего предпринимательства у города Москвы.
Актуальность и важность круглого стола была обусловлена проблемами и вопросами предпринимателей, возникающими при осуществлении имущественной поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства Департаментом городского имущества города Москвы.
В заседании приняли участие более 50 московских предпринимателей, представляющих базовые сектора столичной экономики: банковскую сферу и торговлю, строительство и архитектуру, проектные и проектно-изыскательские виды работ, общественное и социальное питание, бытовое обслуживание и производство дизайнерской одежды, производство товаров народного потребления и ремесленную деятельность, а также весь комплекс деловых услуг, включая: оценку, консалтинг, юридические услуги, информационные технологии и др.
В ходе круглого стола были рассмотрены три основные проблемы:
* проблемы субъекта,
* проблемы объекта,
* проблемы оценки.
Максим Скатов - заместитель председателя Комитета МТПП по проблемам качества и развития деловых услуг, председатель Подкомитета МТПП по оценке и экспертизе, в своем докладе подробно остановился на формировании ценового фактора, осветил проблемы определения реальной стоимости помещения и оценки объекта, затронул правовые аспекты выкупа арендуемой недвижимости.
Докладчик проанализировал основные изменения нормативной базы за истекший год, привел данные статистики по количеству заявлений, поданных на выкуп по № 159-ФЗ за последние два года, описал факторы не учитываемые Департаментом городского имущества города Москвы при проведении оценки (чаще относятся к факторам массовой оценки), в числе которых:
- Неверная дата оценки.
- Неверное определение состояния объекта.
- Не учитываются реальные рыночные предложения и сделки по аукционам.
- Не учитывается высота потолков.
- Не учитываются обременения по содержанию, ремонту, реставрации, охранному обязательству и прочих.
- Не учитываются общедомовые коммуникации (обычно в подвалах), доступ к которым должен быть беспрепятственным для обслуживающих организаций.
- Местоположение: внутриквартальное расположение, проходимость, доступность, особенности локального местоположения.
- Отсутствие отдельного входа или наличие с улицы / со двора.
- Не учитываются соотношения полезной и вспомогательной площади.
- Не учитываются соотношения площадей на разных этажах.
- Некорректный выбор назначения помещения.
- При оценке земельных участков – привязка к кадастровой стоимости.
- Не учитывается техническое состояние зданий, в которых располагаются оцениваемые помещения, в том числе год постройки зданий.
В своем докладе Максим Скатов привел основные свидетельства того, что рыночная стоимость объекта недвижимости рассчитана верно. К ним относятся:
* Полный анализ количественных и качественных характеристик оцениваемого объекта недвижимости.
* Наличие различных баз аналогов, в том числе по совершенным сделкам.
* Проверка объектов аналогов на достоверность и полноту заявленных данных.
* Наличие достаточного количества достоверных источников для обоснования корректировок.
* Защита полученной стоимости в суде + положительный опыт защиты.
* При необходимости проведение экспертизы технического состояния здания / помещения на наличие конструктивных дефектов.
* При необходимости проведение экспертиза на отчет об оценке в СРО.
* Отдельный расчет рыночной стоимости неотделимых улучшений, если таковые производились за счет арендатора и с согласия Департамента городского имущества города Москвы.
Для включения в резолюцию круглого стола Максим Скатов предложил следующее:
1. Обеспечить открытость информации, в том числе по оценке. Публикация в открытом доступе отчетов об оценке приватизируемого государственного имущества.
2. Обеспечить прозрачность выбора оценочной организации, осуществляющей оценку в рамках № 159-ФЗ по заказу Департамента городского имущества города Москвы.
3. Визуализировать личный кабинет арендатора на сайте Департамента городского имущества города Москвы. Обеспечить отражение в личном кабинете точного статуса заявки и промежуточные результаты
Андрей Яворский, который в 2013-2014 гг. работал начальником Управления приватизации Департамента городского имущества города Москвы, посвятил свой доклад проблеме подготовки и проверки объекта недвижимости к выкупу, детально изложил вопросы, возникающие у субъектов малого и среднего предпринимательства - как избежать приостановки и увеличения сроков, как избежать отказа и др.
Докладчик ознакомил участников с нормативными документами по реализации преимущественного права выкупа, рассказал на конкретных примерах об особенностях преимущественного права выкупа как вида имущественной поддержки малого и среднего предпринимательства, описал две основные причины невозможности поставить объект приватизации на кадастровый учет, а именно:
1. На кадастровый учет поставлено помещение площадью большей, чем субъект арендует и желает приобрести. В одной из части этого помещения произведена перепланировка не узаконенная в установленном законом порядке. Любая перепланировка мешает продаже.
2. Невозможность разделения объекта в связи с тем, что отдельное помещение не изолировано или не обособлено от других помещений в здании или сооружении. Пояснив, что в законодательстве отсутствует определение понятия изолированности и обособленности помещений.
Станислав Гаранжа, к.ю.н. - ведущий юрист, осветил тему споров относительно выкупа арендуемой недвижимости на примере анализа арбитражной практики.
В своем выступлении докладчик описал следующий комплекс рисков:
1. Завышенная рыночная стоимость объекта (основные причины: некорректность при подборе аналогов и применения корректировок и не учет всей информации об объекте).
2. Нарушение сроков Административного регламента, в т.ч. «приостановки». № 159-ФЗ предусматривает защиту интересов арендодателей в судебном порядке.
Эксперт представил рекомендации по поводу того, как минимизировать риски завышения рыночной стоимости объекта:
1. Перед подачей заявки о выкупе быть в курсе рыночной стоимости объекта, заказать у независимого оценщика:
* Экспресс-оценку.
* Отчет об оценке.
* Экспертное заключение СРО на отчет об оценке.
2. В случае, если объект требует капитального ремонта, предоставить в Департамент городского имущества города Москвы к рассмотрению экспертизы о техническом состоянии объекта недвижимости.Также при увеличении сроков предоставления преимущественного права выкупа возникает неопределенность в резервировании денежных средств для выкупа и излишне уплаченная арендная плата.
Анастасия Максимова - клиентский менеджер Центра развития бизнеса Московского Банка АО «Сбербанк России», рассказала предпринимателям, какие инструменты для выкупа помещений может предложить Сбербанк.
Непосредственно в ходе заседания круглого стола эксперты Подкомитета МТПП по оценке и экспертизе провели экспресс-опрос, в котором приняли участие более 80% присутствующих. Предметом исследования был комплекс замечаний, предложений и рекомендаций участников. Доклад по итогам экспресс-анкетирования в конце заседания сделал Виктор Зимин - член Правления МТПП, председатель Комитета МТПП по проблемам качества и развития деловых услуг, генеральный директор Экспертно-аналитической и информационно-рейтинговой компании «ЮНИПРАВЭКС».
Участники опроса описали существующие законодательные, административные, финансовые, экономические, информационные и другие барьеры, создающие препятствия в вопросах выкупа помещений, арендуемых субъектами малого и среднего предпринимательства у города Москвы.
Участники перечислили основные проблемы, с которыми сталкивались субъекты малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права выкупа недвижимого имущества и взаимодействии с органами исполнительной власти города Москвы, и внесли конкретные предложения по совершенствованию законодательства в вопросах выкупа помещений, арендуемых субъектами малого и среднего предпринимательства у города Москвы.
Важным компонентом круглого стола был обмен участников практическим опытом работы при реализации преимущественного права выкупа недвижимого имущества и взаимодействии с органами исполнительной власти города Москвы.
В ходе круглого стола участники выработали проект резолюции, которая по итогам обсуждения с учетом мнений, обращений, предложений и рекомендаций будет направлена в Департамент городского имущества города Москвы.
Для совершенствования механизма выкупа Максим Скатов предложил обращаться в Комитет МТПП по проблемам качества и развития деловых услуг, эксперты которого проанализируют заявление с документами на выкуп объекта недвижимости до подачи в Департамент городского имущества города Москвы, чтобы избежать отказа, предварительно определить стоимость объекта и выявить и устранить проблемы «субъекта» и «объекта».
Диалог власти и бизнеса будет продолжен.
* * *
https://moskva.bezformata.com/listnews/praktiku-vikupa-gorodskih-pomeshenij/36849011/