9 июня в Московской торгово-промышленной палате под председательством старшего вице-президента МТПП, депутата Московской городской Думы Владимира Платонова прошел круглый стол на тему «Пути разрешения проблем, возникающих при переводе жилого помещения в нежилой фонд».
В работе круглого стола приняли участие Министр Правительства Москвы, руководитель Департамента городского имущества Владимир Ефимов, депутаты муниципальных образований, представители малого и среднего бизнеса, жители столицы.
Открывая мероприятие, Владимир Платонов заявил, что тема перевода жилых помещений в нежилые сейчас очень актуальна для Москвы: «Есть федеральное законодательство, московское законодательство, есть определенный порядок. При этом постоянно поступают обращения жителей – они заявляют, что подписи, которые были представлены от их имени, являются подложными. Может иметь место ситуация, когда жильцы согласились, но потом, когда в помещении начинает работать отбойный молоток, и видно разрушение капитальной несущей стены, это вызывает у них желание отказаться от принятого решения».
Старший вице-президент МТПП обратил внимание также и на то, что первые этажи не всегда удобны для проживания. В некоторых районах недостаточно обслуживающих магазинов, служб быта и других малых предприятий. «Эта тема обсуждалась и в стенах Мосгордумы, и в рамках Общественной палаты, - продолжил Владимир Платонов. - И я считаю, что МТПП должна учитывать мнения предпринимателей, которые стали заниматься этим видом бизнеса организованно. Покупаются квартиры на первых этажах, собираются все необходимые документы, осуществляется перевод жилых помещений в нежилые, организованно проводится капремонт этих помещений, и потом они продаются или сдаются в аренду. Но нарушений в этом процессе быть не должно. Немаловажным фактором остается архитектура и внешний вид здания, поэтому в мае 2015 г было запрещено возводить так называемые тамбуры. Конечно, основным фактором остается заинтересованность, согласие жителей».
В своем выступлении Министр Правительства Москвы, руководитель Департамента городского имущества Владимир Ефимов обратил внимание собравшихся на то, что наиболее остро стоит вопрос перевода помещений из жилых в нежилые. При этом Министр постарался ответить на наиболее проблемные вопросы бизнеса и жителей Москвы. «Сегодня я хочу рассказать о позиции Департамента городского имущества. Сразу отмечу, информация о том, что Департамент прекратил переводить помещения из жилых в нежилые, не верна. На сегодняшний день больше всего критики вызывает вопрос общего собрания собственников. В 95% случаев основанием для отказов, выпущенных в этом году Департаментом городского имущества, послужило отсутствие протоколов общих собраний собственников многоквартирных домов: приложены выписки из протоколов, но такого понятия, как «выписка из общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме» в законодательстве нет. Зачастую проверка такой выписки показывает, что никакого собрания не проводилось. Требование о предоставлении протокола общего собрания жильцов, на наш взгляд, абсолютно понятное и не является новшеством, так как оно закреплено в Жилищном кодексе РФ. Если протокол есть и все остальные документы в порядке, то никаких проблем с точки зрения принятия положительного решения возникнуть не может.
Второй вопрос связан с проведением переустройства и перепланировок. Важно отметить, что в соответствии с Жилищным кодексом ограждающие конструкции многоквартирного дома являются общедолевой собственностью. Поэтому сам факт осуществления работ, связанных с организацией проема в стене дома, является работами, затрагивающими общее имущество. Поэтому протокол общего собрания нужен всегда, за исключением ситуации, если квартира заранее имела отдельный выход.
Что касается самих работ по переустройству, то, как правило, отдельно взятая квартира, ее перевод в нежилой фонд и устройство проема во внешней стене ни к чему плохому не приводит. Но когда переводится весь первый этаж многоквартирного дома, это затрагивает в том числе и несущие конструкции дома и приводит к образованию трещин. К сожалению, у нас есть уже два таких факта в городе. Сейчас ставится вопрос о признании таких домов аварийными.
Это компетенция Мосжилинспеции, поэтому эта организация будет оценивать безопасность перевода жилых помещений в нежилые, и для этого запрашивать решения проектных организаций о том, насколько последовательный перевод одного за другим помещений влияет на общую конструктивную безопасность многоквартирного дома.
Почти 80% всех переводов, которые сделаны – это многоквартирные дома, расположенные около метро. Как правило, везде есть и торговые центры, и магазины. Соответственно, никакого отношения к внутриквартальным или спальным районам такие помещения не имеют, и на развитие инфраструктуры спальных районов не влияют. Поэтому проводя доскональные проверки и вынося отказы, Департамент ни в коем случае не ущемляет интересы жителей».
Принято решение Правительством о том, что впредь не допускается устройство тамбуров для входа в помещения, которые переводятся из жилого в нежилой фонд. Помимо отсутствия эстетики, есть разъяснения Минстроя о том, что выполнение таких работ является реконструкцией объектов недвижимости, и на их выполнение требуется получение разрешительной градостроительной документации. Такие работы не относятся к работам, связанным с переустройством, и в случае, если собственник желает это сделать, требуется оформление полного пакета разрешительной документации.
Заместитель председателя Комитета МТПП по развитию оптовой и розничной торговли, общественного питания и бытовых услуг Сергей Марков отметил, что Комитет МТПП представляет интересы предпринимателей. При этом он согласился, что не всегда документы, поступающие в Департамент городского имущества, полностью отвечают требованиям, и факты подделки протоколов общих собраний также существуют. «Безусловно, мы согласны с тем, что необходимо создавать рабочую группу для того, чтобы ходатайствовать перед руководством города о внесении определенных изменений в Постановление Правительства Москвы от 14 мая 2015 г. N 271-ПП, чтобы оно четко регламентировало целевое использование данного объекта. Необходимо создать технический регламент, в котором все должно быть все прописано от и до, начиная с того, как оформляется эта площадь, как будет производиться перепланировка, какой процент собственников должен проголосовать за решение.
В Европе везде первые этажи отданы малому и среднему бизнесу - неужели мы не хотим создать инфраструктуру для малого бизнеса? Ведь для жителей того или иного здания важна шаговая доступность - люди хотят, чтобы объекты были рядом. Нужен регламент, чтобы обеспечить полную прозрачность на всех уровнях с участием жильцов, муниципальных депутатов и представителей бизнеса».
В развернувшейся активной дискуссии выступили депутат муниципального округа Люблино Виктор Локтионов, Депутат района Якиманка Дмитрий Захаров, Президент Ассоциации владельцев недвижимости Владимир Капустин, предприниматели и жители столицы.
Отвечая на вопросы, прозвучавшие в ходе выступлений, Владимир Ефимов напомнил, что порядок перевода помещений из жилых в нежилые регламентирует Жилищный кодекс. Действия Департамента городского имущества при рассмотрении тех или иных обращений регламентируется Постановлением Правительства Москвы № 382-ПП. Постановление № 508-ПП регулирует порядок принятия решений по переустройству и перепланировке помещений в многоквартирных домах. Все эти нормативные акты содержат полный и исчерпывающий набор требований к документам, которые сдаются в Департамент городского имущества и к порядку принятия решений. Таким образом, с точки зрения нормативной базы, все процедуры описаны и какой-либо иной трактовки не существует. Единственное нововведение – это запрет на обустройство тамбуров и более четкое определение, что такое «помещение».
Что касается жалоб жителей о том, что их не информируют о проведении общих собраний, руководитель Департамента городского имущества сообщил, что когда в Департамент поступает заявка о переводе жилого помещения в нежилое, в адрес всех собственников многоквартирного дома, в котором находится это помещение, направляются письма с информацией об общем собрании собственников и его решении. При этом собственников призывают, в случае, если собрание не проводилось, и они не голосовали, проинформировать об этом Департамент городского имущества. «При поступлении информации о том, что собрание не проводилось, собственник не голосовал или голосовал иным образом, мы эти документы перенаправляем в правоохранительные органы с просьбой рассмотреть и квалифицировать это с учетом действующего уголовного законодательства», - добавил Владимир Ефимов.
Министр Правительства Москвы сделал акцент также на том, что законодательство обратной силы не имеет, поэтому все те решения, которые были приняты и согласованы, остаются в силе. Помещения, оборудованные тамбуром, такими и останутся. Заявки, поданные до вступления в силу положения, запрещающего строительство тамбуров, при условии, что все документы оформлены, верно, будут удовлетворены.
Завершая мероприятие, Владимир Платонов напомнил, что Московская ТПП всегда открыта для предложений: «Все обращения по данному вопросу, которые будут поданы, будут отработаны и направлены в Московскую городскую Думу для дальнейшей работы. Если нужно – в исполнительную власть. То есть тем, от кого это зависит».
Аудиозапись мероприятия