25 мая Управление Московской торгово-промышленной палаты по работе с общественными структурами и юридическая компания «BGP Litigation» провели вебинар на тему: «Влияние пандемии на арендные отношения: изменение прав и обязанностей сторон, легализация арендных каникул».
Спикер - старший юрист, адвокат Антон Помазан начал с общих правил изменения или расторжения договора аренды в связи с существенным изменением обстоятельств. Он посоветовал в первую очередь исходить из того, что стороны не могли предвидеть эти обстоятельства и изначально исходили из того, что в бизнесе они не произойдут. Эти существенные изменения должны быть вызваны причинами, за которые ни одна из сторон не отвечает. И исполнение договора аренды в этих изменённых условиях противоречит имущественным интересам сторон настолько, что они изначально заключили бы этот договор на иных условиях или не заключали бы вовсе.
В случае рассмотрения подобных споров в судебном порядке, суд в первую очередь устанавливает наличие существенных изменений обстоятельств, время их наступления и возможность разумно предвидеть эти изменения. И в большинстве случаев, по информации Антона Помазана, суды расторгают договоры в связи с существенными изменениями обстоятельств. Однако в законе есть норма, позволяющая суду изменить условия договора.
«В настоящее время мы прогнозируем, что суды более внимательно будут исследовать обстоятельства, если они вызваны ограничениями, которые связаны с пандемией. Обширной практики по этому вопросу пока нет, но предполагаем, что суды в большем количестве случаев будут выносить решения в пользу стороны, которая заявляет о существенном изменении обстоятельств», - предположил спикер.
Говоря о возможном уменьшении арендной платы, Антон Помазал сообщил, что арендатор может её снизить независимо от того, в какой форме собственности находится объект аренды. Придётся доказать невозможность использования имущества, связанную с тем, что органами госвласти были приняты решения о введении ограничений. Порядок изменения арендной платы может быть как добровольным (по соглашению сторон), так и введенном в судебном порядке.
Совсем новым инструментом, недавно принятым Госдумой, является односторонний отказ арендатора от договора аренды. Независимо от того, в какой форме собственности находится объект аренды, арендатором должен быть субъект малого или среднего предпринимательства, а его бизнес должен относиться к наиболее пострадавшей отрасли экономики. Важно, чтобы договор аренды, от которого арендатор хочет отказаться, был заключён на определённый срок. Необходимо также недостижение соглашения об уменьшении арендной платы. Отказаться можно до 1 октября текущего года; соответственно никакие штрафы, убытки, неустойки, связанные с этим односторонним отказом, арендодатель взыскивать не может. Обеспечительный платёж в данном случае возврату арендатору не подлежит.
Предприниматель, арендующий недвижимость (кроме земельных участков), может в одностороннем порядке продлить договор на тех же условиях на один год. Об этом необходимо заявить арендодателю – пролонгация не происходит автоматически. Важно соблюсти два условия: во-первых, изначально договор аренды должен был быть заключён по результатам торгов, и во-вторых, арендатор должным образом соблюдал обязательства по договору до введения ограничений.
Коснулся спикер и темы форс-мажора. Это основание для освобождения от ответственности за нарушение обязательств. В законе и судебной практике выработаны определённые критерии, которые должны быть в каждом конкретном случае форс-мажора. Во-первых, он должен быть чрезвычайным, объективно непредотвратимым и именно он должен быть объективной причиной неисполнения обязательств. Форс-мажор, по разъяснению Верховного суда, не может быть автоматически применён в каждом конкретном случае, потому что ограничения, которые вводятся в разных субъектах, достаточно сильно отличаются.
При соблюдении определённых условий, возможна также отсрочка по уплате арендной платы. Важно помнить, что арендодатель не вправе устанавливать никакие штрафные санкции, связанные с предоставлением отсрочки. Но и отсрочка – это не прощение долга. Арендатору придётся заплатить по введённому законодателем механизму, который будет способствовать тому, чтобы не был нарушен баланс интересов сторон по договору аренды.
Мероприятие проведено при поддержке Правительства Москвы и Департамента экономической политики и развития города Москвы
