24 октября в Московской торгово-промышленной палате состоялся круглый стол на тему «Новые реалии ведения малого бизнеса в Москве: аренда и выкуп помещений», организованный подкомитетом МТПП по экспертизе и оценке.
В июле нынешнего года вступили в действие изменения в Федеральный закон №159 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». В действующий закон внесен ряд принципиальных поправок. Теперь круг предпринимателей, которые могут претендовать на выкуп арендуемого у города помещения, расширился: получить в собственность нежилое помещение может практически любой предприниматель, если его бизнес относится к категории «малый», он находится в реестре МСБ (который теперь ведет налоговая инспекция), если срок аренды этого помещения превысил два года и у бизнесмена нет задолженностей не только по внесению арендной платы, но и по пеням и штрафам за просрочку платежей.
На круглом столе генеральный директор компании «Топ Лайн» Евгения Бовкун подробно рассказала об установленных законом сроках, которые должны выдерживать стороны при похождении процедуры выкупа помещений. Юрист обратила внимание предпринимателей на тот факт, что если со стороны Департамента имущества города Москвы сроки проведения сделки будут существенно затягиваться, что повлечет за собой переплату арендных платежей, то бизнесмены могут обжаловать эти платежи в судебном порядке. При проведении оценки помещения необходимо обратить внимание оценщиков на все проблемные места помещения, которые в дальнейшем повлияют на выкупную стоимость. Спикер посоветовала предпринимателям сразу же после подачи заявления на выкуп помещения обратиться к независимому оценщику за предварительной оценкой стоимости помещения. «Эта услуга либо весьма недорогая, либо и вовсе бесплатная. Зато, если вы будете не согласны с выкупной ценой вашего офиса, у вас будет всего 30 дней на то, чтобы составить и переправить в Департамент протокол разногласий и вы успеете уложиться в срок».
Еще один важный совет от спикера – заранее уведомлять Департамент о внесении неотделимых улучшений помещения: «Город никогда добровольно не станет учитывать неотделимые улучшения, которые вы произвели в офисе. Оценщик будет выносить решение на основании нынешнего состояния помещения». Евгения Бовкун рассказала, на основе своей судебной практики, что клиенты за свой счет оформляют дорогие витрины, входные группы и потом (если дело ведет опытный юрист) выкупная стоимость складывается из рыночной стоимости за вычетом неотделимых улучшений (с учетом амортизации).
Что касается преимущественного права выкупа помещения, то Евгения Бовкун отметила, что многие бизнесмены не знают, что на принятие решения у арендатора есть 30 дней. Департамент в течение 10 дней после принятия решения о приватизации помещения должен направить арендатору это решение, предложение о выкупе помещения и проект договора. «По закону проект договора должен направляться уже подписанным со стороны Департамента. На практике город никогда не подписывает документы первым. Но вы должны понимать, что у вас на руках полноценный проект договора и, если вы согласны с ценой, то вы его подписываете и отправляете в ДГИ».
Спикер уточнила, что, если в течение 30 дней арендатор не направил ответ в Департамент, это означает, что он не желает по каким-либо причинам выкупать это помещение и оно выставляется на торги. «Если вы потом передумали, или финансовое положение компании изменилось, вы можете подать заявление позже. И если помещение еще не продано, то право первоочередного выкупа остается за вами», - отметила докладчик.
В новой редакции ФЗ-159 увеличен срок рассрочки платежа с трех до пяти лет. Однако, есть и здесь свои тонкости: если выплаты производятся в равных долях, то единовременный платеж не может быть меньше ежемесячного. Если вносится большая сумма – уменьшается срок погашения. Если же не учесть этого момента, предприниматель «попадает» на драконовские пени: 0,5% в день. Иногда удается это оспорить в суде, ссылаясь на статью 333 ГК РФ.
Подробно освещались на круглом столе условия предоставления льготной арендной ставки, а также ситуации, при которых она может повышаться вплоть до рыночной. Это, например, сдача помещения в субаренду; изменение вида деятельности, нарушение финансовой дисциплины. В случае, если арендатор просрочил платеж больше, чем на 2 месяца, ему дается 45 дней на погашение задолженности и ставка умножается на коэффициент 1,25 (но она не должна превысить рыночную). После погашения долгов коэффициент не отменяется. А в случае, если долги так и не погашены в этот срок, льготы снимаются со всех договоров, заключенных этим юридическим лицом.
Руководитель проектов по судебно-финансовым экспертизам независимого консалтингового центра «ЭталонЪ» Анна Давыдова остановилась на вопросах определения реальной стоимости помещения и судебной экспертизы, которую назначает суд в случае, если предприниматель считает выкупную цену не справедливой. Она осветила критерии выбора экспертной организации и отметила, что очень часто суд выбирает для проведения экспертизы организацию, представленную истцом. «Департамент имущества – большая организация и очень часто её сотрудники допускают ошибки при подготовке документов в суд. Этим может воспользоваться грамотный юрист, обратив внимание суда на неточности», - констатировала Анна Давыдова. Если результаты экспертизы не устраивают бизнесмена, он может обратиться с ходатайством о проведении повторной экспертизы. Но стоит учитывать, что вся судебная тяжба затягивает процесс и в этот период уплачивать арендные платежи все равно приходится. Решение суда вступает в силу через 30 дней, если не подана апелляцию. «Город практически всегда подает апелляции. Поэтому помещение будет считаться выкупленным только после вынесения решения апелляционного суда», - подчеркнула докладчик.
Как заявил вице-президент МТПП Сурен Варданян, «передача в аренду и продажа нежилых помещений является одним из важнейших активов города. В каких-то регионах есть недра, а в Москве есть недвижимость. Для бизнесмена собственное помещение является, например, платформой для получения кредитной поддержки. На площадке МТПП нам удается вместе с городом решать целый ряд вопросов в формате экспертных оценок. Надеюсь, что рекомендации сегодняшнего круглого стола мы направим во все заинтересованные ведомства».
В ходе мероприятия проводилось экспресс-анкетирование по актуальности обсуждаемой проблемы. Как сообщил председатель Комитета по проблемам качества и развития деловых услуг МТПП Виктор Зимин, участники высоко оценили актуальность, новизну, полезность и применимость информации, полученной на семинаре. «Средняя оценка – 9 баллов», - заявил Виктор Зимин.
Завершая круглый стол, его модератор Даниил Жицкий – коммерческий директор юридической компании «Топ Лайн» - обнадежил участников: «Когда вы наконец выкупите помещение у города и станете его собственником, вы будут оспаривать кадастровую стоимость вашего офиса. Но это уже тема следующего семинара».
Презентация Евгении Бовкун
Презентация Анны Давыдовой
Мероприятие проведено при поддержке Правительства Москвы и Департамента экономической политики города
Презентация Евгении Бовкун
Презентация Анны Давыдовой
Мероприятие проведено при поддержке Правительства Москвы и Департамента экономической политики города
rus eng
