30 апреля Комитет МТПП по вопросам разрешения долговых споров и укрепления платежной дисциплины субъектов предпринимательской деятельности провёл открытое онлайн-заседание на тему «Разрешение долговых споров по аренде коммерческой недвижимости».
Модерировал мероприятие председатель Комитета МТПП по вопросам разрешения долговых споров и укрепления платежной дисциплины субъектов предпринимательской деятельности Дмитрий Жданухин. Во вступительном слове он пояснил, что «МТПП объединяет и арендодателей, и предпринимателей, которые выступают арендаторами, являясь неким мостиком между бизнесом и властью», выразив надежду, что палата сможет выступать и помощником для представителей каждой из этих категорий. Потому модератор предложил рассмотреть ситуацию с долгами по аренде с разных точек зрения.
Сопредседатель Комитета Олег Московский выступил первым и сообщил, что было принято решение «создать рабочую группу по противодействию коронавирусу при ассоциации оборонных предприятий», которую он и возглавил. Затем он рассказал о том, как, по его мнению, могут трансформироваться арендные отношения в будущем. Кроме того, Олег Московский считает, что «арендодателям важно пойти навстречу с точки зрения снижения арендной платы, потому что через 2-3 месяца можно не найти арендатора вообще».
Затем выступил Дмитрий Жданухин с системным анализом долговых конфликтов по аренде, в котором предложил дополнительные аргументы для переговоров. По сути, речь шла о том, чтобы схему работы, которая используется при решении долговых проблем, перенести на сферу аренды. «Чем различаются корпоративное коллекторство и наш подход, – тем, что мы в ситуацию стандартную, где есть должник и кредитор, добавляем новых участников. И эти участники могут быть самыми разными. Применительно к ситуации переговоров по долгам по аренде такой подход тоже может срабатывать», - сообщил Жданухин. Он уверен, что любую ситуацию надо смотреть системно и расширять её рамки, «если она не разрешается в той конфигурации, в которой вы её изначально видите». Нередко в конфликты между арендодателями и арендаторами приходится вмешиваться ЧОПам. Поэтому организаторы пригласили выступить на вебинаре председателя Гильдии негосударственных структур безопасности при МТПП Дмитрия Галочкина. Он рассказал, как правильно поступать, если ЧОП пытаются втянуть в долговой конфликт. «Дело следует иметь с профессионалами, которые как минимум не навредят и не создадут трудности для своего клиента. Обязательно, чтобы это были компании с деловой репутацией, которые давно на рынке, у которых есть эффективные инструменты и реальные связи», - подчеркнул Дмитрий Галочкин. К тому же в последнее время обсуждается вопрос о подключении частной охраны к обеспечению соблюдения карантинных норм. Участники мероприятия заинтересовались этой проблемой и решили обсудить её дополнительно.
Точку зрения арендатора представила руководитель юридической компании Ольга Яшукова. Она рассказала об особенностях долгов по аренде в непростых современных условиях, подробно разобрала вопросы, кому и при каких условиях выгодно использовать ссылку на форс-мажор, а также можно ли получить от арендатора отсрочку по выплате арендной платы, а также возможен ли выход из договора, если иных способов договориться нет. Кроме того, Ольга Яшукова рассказала об арендных каникулах – кому на каких условиях они могут быть предоставлены и что для этого необходимо.
Предприниматель Антон Бушманов выступал с позиции арендодателя. Тема его выступления звучала так: «Защита интересов арендодателя: договаривайся или умри. Взгляд эксперта по управлению непрофильными активами». Антон Бушманов напомнил, что есть собственники площадей, которые не считаю необходимым передоговариваться в связи с пандемией, их позиция: «Каждая из сторон несёт свои предпринимательские риски». Но есть мнение, что собственники, занимающие жёсткую позицию, первыми и проиграют в течение ближайших месяцев. Чтобы передоговариваться, необходимо учитывать следующие факторы. Первое – надо хорошо знать договор аренды. Второе - понимать возможности арендатора. Третье – следует учитывать прогноз. Вывод, который делает Антон Бушманов – договариваться выгоднее в любом случае.
Медиатор, глава практики внесудебного разрешения споров юридической фирмы «Гриц и партнёры» Анна Сорокина рассказала о применении медиации для разрешения долговых споров по аренде. Она разобрала финансовые и структурные варианты переговорных вопросов, показала алгоритм, по которому готовят предпринимателей-арендаторов к переговорам с арендодателем. Спикер выделила моменты, которые могут помешать что может помешать договориться, например, неравенство позиций или другие намерения. Кроме того, у арендодателя может в принципе не быть намерения договариваться (в случае, если главное для него – получить арендную плату).
Последнее выступление было посвящено ситуациям, когда никакие правовые и коммуникативные инструменты не срабатывают и договориться не удается. Руководитель евразийского правового бюро «Кандырин и партнёры» Олег Кандырин привёл примеры судебной практики по арендным долгам, когда ситуация доведена до процедуры банкротства. Выделил моменты, на которые следует обратить внимание ещё на этапе переговоров с арендодателем.
В финальном слове Дмитрий Жданухин отметил: «Надеюсь, что мы достаточно разносторонне представили проблему арендных долгов от начала переговоров медиации до завершения».
Мероприятие проведено при поддержке Правительства Москвы и Департамента экономической политики и развития города Москвы.
