18 августа в филиале Государственной академии Минстроя России состоялась первая видеоконференция, организованная Гильдией предприятий ЖКК МТПП в сотрудничестве с Государственной академией Минстроя России и Союзом адвокатов России.
Председатель Гильдии предприятий ЖКК МТПП Олег Леонтьев отметил, что целью видеоконференции стало определение наиболее злободневных проблем в практике работы управляющих компаний, в том числе в региональном разрезе, и разработка плана дальнейших консультационных семинаров и вебинаров для игроков рынка ЖКХ. В видеоконференции приняли участие представители управляющих компаний из Московской области, Нижнего Новгорода, Екатеринбурга, Воронежа, Рязани, Новокузнецка.
Как отметил ректор Академии Минстроя России Павел Жбанов, открытый диалог с управляющими компаниями позволит формулировать запросы и рекомендации Минстрою России как по изменению законодательной базы, так и по оптимизации уже существующей практики управления многоквартирными домами.
Директор НП СРО «Содействие», эксперт в области деятельности управляющих компаний Андрей Жолин напомнил, что в марте 2015 года отмечалось 10-летие принятие Жилищного кодекса РФ – эта тема широко обсуждалась и на площадке МТПП, и в ТПП РФ под председательство члена Правления ТПП РФ Андрея Широкова. Андрей Жолин еще раз сделал обзор наиболее серьезных пробелов в законодательстве. Во-первых, понятие многоквартирного дома в Жилищном кодексе не сформулировано как понятие единого объекта недвижимости. Общее имущество не подлежит кадастровому учету. Это препятствует осуществлению прав собственника и обязанностей по содержанию объекта.
Во-вторых, оказание коммунальных услуг составляет 2/3 стоимости ЖКУ – однако понятие коммунального ресурса отсутствует в мировой и отечественной законодательной практике. Жилищный кодекс не дает четкого объяснения этого понятия - получается, что в правовой оборот включена несуществующая категория. При этом в реальности вся ответственность за оказание коммунальных услуг возложена на управляющую компанию, что вызывает возникновение необоснованных затрат в размере от 5 до 15% стоимости ЖКУ. Эти затраты управляющим компаниям никто не компенсирует.
В-третьих, как отметил Андрей Жолин, продолжает беспокоить ситуация, при которой ответственность за безопасность многоквартирного дома переложена с собственника на управляющую компанию. Собственники не готовы нести экономически обоснованные затраты и утверждают тарифы на жилищные услуги, исходя из уровня собственных доходов. При этом Жилищный кодекс позволяет органам местного самоуправления участвовать в определении стоимости жилищных услуг, но при этом местные органы власти не несут ответственности за поддержание МКД в безопасном состоянии. Всё это способствует пассивной позиции собственников при проведении общих собраний.
Андрей Жолин упомянул и о проблемах на уровне нормативно-правовой базы - новые нормативные акты не всегда согласованы с предшествующими актами, что вызывает правовые коллизии, в том числе продолжают возникать вопросы по правоприменительной практике в области капремонта. Эксперт отметил, что Академия Минстроя России может быть площадкой для выявления и устранения подобных несоответствий.
По словам Андрея Жолина использование стандартов по управлению многоквартирным домом все еще остается крайне редким, хотя их применение вменяется в обязанность всем управляющим компаниям. Ректор Академии Павел Жбанов сообщил, что в настоящее время ведется разработка типовых стандартов для управляющих компаний, которые будут рекомендоваться к использованию.
Участники затронули вопросы лицензирования – о критериях и практике лицензирования рассказала заместитель по лицензированию государственной жилищной инспекции Московской области Инна Андрющенко.
Президент Союза адвокатов России Игорь Трунов отметил, что правовые споры для управляющих компаний вошли, к сожалению, в норму. Союз адвокатов планирует приглашать для участия и консультаций в рамках дальнейших вебинаров как судей, которые занимаются данными спорами, так и представителей прокуратуры. Игорь Трунов подчеркнул, что претензии к нормативной базе есть и у судебного сообщества, так как она остается недоработанной и противоречивой.
Вице-президент Союза адвокатов России Людмила Айвар отметила, что по правовым спорам в области деятельности управляющих компаний существует и арбитражная практика, и дела по защите прав потребителей. Наиболее часто встречающиеся вопросы – отношения физических лиц и управляющих компаний, земельное и жилищное законодательство, межевание, взаимодействие с местными органами власти. Людмила Айвар согласилась, что управляющая компания выступает ответчиком по многим спорам, в том числе касающихся сотрудничества со ресурсоснабжающими организациями, что затрудняет исполнение УК прямых функций. Игорь Трунов и Людмила Айвар предложили составить перечень нормативно-правовых актов, трактовка которых вызывает наибольшие проблемы – рекомендации по ним будут подготовлены в рамках последующих вебинаров.
Участники видеоконференции задали вопросы приглашенным выступающим. В частности, прозвучал вопрос о замене лифтов, у которых истек срок эксплуатации. Замена требует вложения серьезных средств, но жильцы вкладываться в эти работу не готовы и обращаются в местные органы власти. Андрей Жолин порекомендовал добиться заключения по техническому освидетельствованию состояния лифта и если он не пригоден для использования, то руководитель должен остановить эксплуатацию лифта и созвать общее собрание собственников для принятия решения о необходимости сбора средств. Также нужно провести работу с региональными органами власти, ответственными за внесение дома в график ремонта лифтового оборудования. Андрей Жолин порекомендовал привлекать региональные общественные организации в сфере ЖКХ для ускорения внесения дома в график ремонта лифтов. Тогда УК выполнит свою функцию по управлению многоквартирным домом. Людмила Айвар порекомендовала проверить договоры с поставщиками лифтового оборудования.
Также прозвучал вопрос о нормативном времени извлечения человека из кабины лифта в случае поломки. Андрей Жолин сообщил, что Положение о порядке организации эксплуатации лифтов в РФ предписывает срок 30 минут как предельное время, однако оно должно быть зафиксировано. Людмила Айвар подчеркнула, что на претензию нужно обязательно ответить, иначе пострадавший может обратиться в суд по поводу игнорирования претензии. Также управляющей компании необходимо собрать доказательства того, что ответственность лежит на подрядчике.
Один из вопросов управляющих компаний касался практики работы при отсутствии утвержденного норматива по тепловой энергии для целей ГВС, который должен быть установлен на уровне субъекта РФ до 1 января 2018 года. Требования постановления Правительства № 354 не дает права применять фактический показатель счетчиков использованной тепловой энергии на обогрев горячей воды для расчетов с потребителями, хотя ресурсоснабжающие организации выставляют счет согласно фактически потребленному объему тепловой энергии. Также поступил вопрос о том, что вся нагрузка по теплоснабжению распределяется между теми жильцами с работающими счетчиками, которые не покидают квартиры в летний период, что справедливо вызывает возмущение собственников. Эксперты сошлись во мнении, что эти вопросы требует уточнений и предложили направить их в Академию в письменном виде.
Одна из озвученных проблем касалась оплаты собственниками электроэнергии не по счетчику, а по нормативу 180 КВт/час в месяц, однако этот норматив сегодня с учетом использования бытовой техники, кондиционеров и т.д. очень далек от реальности. Управляющая компания оказывается должником, но повлиять на установку собственниками счетчиков не представляется возможным из-за отсутствия правовых механизмов. Предложение по повышению норматива будет направлено Академий в Минстрой.
Также прозвучал вопрос относительно ответственности ресурсоснабжающих организаций в отношении применения технологий энергосбережения – они применяют повышенный коэффициент на оплату коммунальных услуг, хотя новые технологии не внедряются. Юристы посоветовали обратиться в прокуратуру, приложив коллективное обращение жителей с просьбой раскрыть информацию, на какие энергосберегающие мероприятия тратятся собранные средства.
В рамках дискуссии обсуждался вопрос относительно квалификации сотрудников управляющих компаний и специалистов в сфере ЖКХ. Ректор Академии Минстроя Павел Жбанов сообщил, что уже сегодня закончена работа над тремя профессиональными стандартами – специалист по управлению МКД, специалист по эксплуатации МКД, специалист по управлению жилищным фондом. В них четно прописаны требования к специалисту и его компетенциям, поэтому, чтобы им соответствовать, придется повышать квалификацию.
Была затронута и горячая тема капремонта. Прозвучал вопрос о том, почему взносы на капремонт начисляются с начала эксплуатации жилого дома. Андрей Жолин пояснил, что взнос формирует будущий фонд средств на капремонт, поэтому противоречий в этом эксперт не видит. Износ наступает, начиная с момента начала эксплуатации дома, поэтому и фонд капремонта необходимо формировать с данного момента. Также прозвучал комментарий о том, что для перехода на спецсчет установлен период 2 года, в то время, как срок при переходе со спецсчета к регоператору – 1 месяц. Юристы пояснили, что сроки перехода на спецсчет могут быть сокращены законодательными органами субъектов Федерации, в том числе по результатам обращения граждан.
Председатель Гильдии предприятий ЖКК МТПП Олег Леонтьев пояснил, что тема капремонта будет обсуждаться отдельно в рамках запланированных заседаний в ближайшее время, как и тема взаимодействия с ресурсными организациями.
Участники вебинара из регионов отметили важность и необходимость проведения вебинаров далее, предложив рассматривать на каждом вебинаре одну актуальную тему, для того, чтобы повысить практическую полезность данных мероприятий.
Гильдия предприятий ЖКК МТПП совместно с Государственной академией Минстроя России и Союзом адвокатов России запустила серию онлайн-конференций для управляющих компаний
20.08.2015