ЭКСПЕРТНОЕ МНЕНИЕ: «Гости дорогие: вопросы нормативного правового регулирования гостевых домов»

Дискуссии о необходимости регулирования «отношений по использованию индивидуальных жилых домов (частей индивидуальных жилых домов) для осуществления деятельности по предоставлению гостиничных услуг» приобрели свое законодательное воплощение - был принят Федеральный закон от 07.06.2025 № 127-ФЗ «О проведении эксперимента по предоставлению услуг гостевых домов» (далее - Закон), в развитие положений которого разработан проект постановления Правительства Российской Федерации «Об утверждении Положения о классификации гостевых домов»[1] (далее – проект Постановления или проект Положения, соответственно).

В целом, оценивая положительно данные инициативы, необходимо отметить, что обозначенные выше документы требуют определенной доработки и более четкого понимания, какие конкретно задачи они призваны решать, с точки зрения подходов к эффективности регулирования. Например, если речь идет об упорядочении «квази-гостиничной деятельности», необходимы: более четкие и понятные критерии отнесения объектов к гостевым домам и разумные и достаточные меры ответственности за оказание услуг гостевого дома в нарушение установленных требований; независимая объективная оценка соответствия средства размещения установленным требованиям - не со стороны самих собственников, а со стороны уполномоченных государственных органов; детальная проверка со стороны уполномоченных органов заявки собственника (не за 1 рабочий день) перед решением вопроса о включении сведений о средстве размещения в реестр классифицированных средств размещения; а также мотивирующие и стимулирующие меры, например, льготы и меры поддержки для лиц, включенных в реестр.

Несмотря на то, что изначально авторами законодательной инициативы предлагалось «провести эксперимент по регулированию отношений по использованию индивидуальных жилых домов (частей индивидуальных жилых домов) для осуществления деятельности по предоставлению гостиничных услуг, а также обеспечения безопасности и прав потребителей, пользующихся услугами в таких средствах размещения…»[2], впоследствии от термина «гостиничные услуги» отошли, введя в регулирование новое понятие - «услуги гостевого дома». В соответствии с п.3 ч.1 ст.2 Закона под услугами гостевого дома понимаются услуги по предоставлению мест для временного проживания физических лиц в гостевом доме, а также иные услуги по обслуживанию проживающих в гостевом доме физических лиц.

В этой связи возникает закономерный вопрос - если иные услуги по обслуживанию проживающих в гостевом доме физических лиц не предоставляются, а предоставляются исключительно места для временного проживания, должны ли применяться в таких случаях понятия «гостевой дом» и «услуги гостевого дома» и соответствующие требования? И каким образом, в таком случае, разграничиваются отношения по предоставлению гостевых услуг и отношения в рамках договора найма жилых помещений? Напомним, что в соответствии с п.1 ст.671 и п.1 ст.673 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. При этом объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

На наш взгляд, одним из существенных отличительных признаков для разграничения договора найма жилого помещения и договора предоставления гостевых услуг является временное проживание лиц с целью туризма (понятие «туризм» в том смысле, как это определено Федеральным законом от 24.11.1996 № 132-ФЗ «Об основах туристской деятельности в Российской Федерации»).

В Пояснительной записке к проекту Постановления отмечается, что целью его разработки и принятия «является проведение обязательной классификации гостевых домов …, что обеспечит предоставление физическим лицам необходимой и достоверной информации о соответствии гостевых домов установленным требованиям, а также будет способствовать повышению качества услуг гостевых домов, направленного на увеличение туристского потока за счет укрепления доверия туристов к гостевым домам как к типам средств размещения».

В это связи необходимо учитывать, что частный сектор сдачи внаем туристам жилья — явление, можно сказать, историческое, существовавшее как в советские времена, так и задолго до них. Для многих граждан выезд в знакомые с детства места - привычный и любимый вид отдыха, когда они на протяжении многих лет снимают гостевое жилье (например, в отпускной, летний периоды) у одних и тех же собственников. Поэтому, ничего нового такие туристы о жилье, которое они не первый раз снимают, не узнают. За исключением того, что стоимость проживания может повыситься в силу необходимости несения собственником затрат для соблюдения требований, предъявляемых к гостевым домам.

Здесь следует добавить, что указанные в прилагаемых к проекту Постановления письмах от профильных объединений суммы денежных средств, необходимых для полного приведения одного гостевого дома в соответствие с приведенными в проекте требованиями, в размере 290 тыс. руб., 336 тыс. руб. и до 350 тыс. руб. являются весьма условными, поскольку подобные затраты зависят как от размера (общая площадь, количество сдаваемых комнат/домов) сдаваемых гостям помещений, так и их состояния, оснащенности, стоимости материалов и ремонтных работ в каждом конкретном регионе и иных факторов.

Типы «гостевого жилья», предоставляемого сегодня частными лицами для временного проживания граждан, условно можно разделить на следующие группы:

ü 1-2 комнаты в небольшом доме;

ü от одной до нескольких комнат в большом доме, который, фактически, является мини-отелем;

ü отдельный небольшой дом;

ü отдельный большой дом;

ü несколько отдельно стоящих индивидуальных жилых домов;

ü сочетание любых из перечисленных выше типов.

Учитывая разнообразие видов подобного «гостевого жилья», их состояния, оснащенности, набора дополнительных услуг, а также регулярность и системность его сдачи туристам, представляется логичным и целесообразным распространять регулирование на те форматы использования такой недвижимости, которые все же близки к гостиничным и при этом имеют явную туристическую направленность. И вряд ли с регуляторной и бизнес - точки зрения имеет смысл говорить о применении статуса «гостевой дом», если речь идет о сдаче одному гостю в летний период одной комнаты в маленьком щитовом домике (с санузлом, расположенным вне дома), притом не на регулярной основе.

В связи с изложенным выше, критерии для отнесения объектов к гостевым домам требуют уточнения и доработки с учетом характеристик объектов, классифицируемых в качестве гостевых домов, и особенностей их предоставления для временного проживания физическим лицам, что в свою очередь требует полноценной ревизии такого жилья и оценки способов его фактического использования.

Критерия и условия отнесения объектов к категории «гостевой дом» должны быть ясно и однозначно сформулированы, не порождая их широкого толкования и связанных с этим проблем.

Оценивая предполагаемое воздействие регуляторных мер, нельзя не учитывать и риски возможных негативных последствий от введения нового регулирования: как уже отмечалось ранее, цены для потребителей услуг гостевых домов могут повыситься вследствие несения собственниками дополнительных затрат для приведения принадлежащих им объектов в соответствие с требованиями в отношении гостевых домов, что негативно скажется на туристическом спросе. Если цены вырастут существенно, это может заметно повлиять на количество предложений, т.е. рынок подобного туристического жилья если не исчезнет, то замрет или еще больше уйдет в «серую зону».

В части проведения классификации гостевых домов нормы Закона содержат определенные противоречия. Исходя из текущей редакции документа не ясно, присваивается ли в рамках классификации тип средства размещения «гостевой дом» в отношении части жилого дома.

В соответствии с п.3 ч.1 ст.2 Закона классификация гостевого дома - присвоение индивидуальному жилому дому типа средства размещения «гостевой дом» на основании оценки соответствия такого дома и предоставляемых в нем услуг требованиям, установленным Законом и положением о классификации гостевых домов. Заметим, что данная формулировка не содержит (!) указания на часть жилого дома, хотя согласно п.1 ч.1 ст.2 Закона гостевой дом - тип средства размещения, представляющий собой индивидуальный жилой дом или часть индивидуального жилого дома, комнаты в котором используются для предоставления услуг гостевого дома.

Далее, п.1 ст.4 Закона устанавливает ряд критериев для присвоения индивидуальному жилому дому типа средства размещения «гостевой дом». Необходимо подчеркнуть, в данной правовой норме снова речь идет о классификации в качестве гостевого дома индивидуального жилого дома, но не части индивидуального жилого дома!

Согласно п.1 ст.5 Закона классификация гостевого дома включает в себя проведение собственником гостевого дома оценки соответствия индивидуального жилого дома требованиям к гостевому дому, установленным в соответствии со статьей 4 Закона. Исходя из содержания данной правовой нормы, получается, что оценку соответствия части индивидуального жилого дома требованиям к гостевому дому проводить не требуется – тогда непонятно, каким образом, учитывая положения п.1 ч.1 ст.2 Закона, части жилого дома присваивается тип средства размещения «гостевой дом», и на каком основании часть жилого дома включается в реестр классифицированных средств размещения, соответственно (п.2 ч.1 ст.5 Закона)?

Отметим и определенную неясность в толковании норм Закона и проекта Положения в отношении нескольких объектов, расположенных на территории одного земельного участка и одновременно используемых в целях предоставления временного проживания для физических лиц.

Как отмечалось ранее, в некоторых случаях индивидуальный жилой дом может фактически представлять собой мини-отель. Это вписывается в лимиты, установленные текущей редакцией проекта Положения – до 45 гостей одновременно и до 15 комнат. Кроме того, на территории одного участка может располагаться несколько отдельно стоящих построек, которые входят в систему «гостевого дома» и сдаются физическим лицам, и которые также отвечают установленным требованиям по общему количеству проживающих одновременно лиц и совокупному количеству сдаваемых комнат. Каким образом классифицировать такое «гостевое хозяйство» – один гостевой дом, или же несколько гостевых домов согласно количеству домов на участке? А если объекты расположены на разных земельных участках? И, соответственно, у всех этих объектов разные характеристики (размеры, состояние, оснащенность и т.п). Вместе с тем, согласно ч.2 ст.5 Закона при наличии у физического лица принадлежащих ему на праве собственности двух и более индивидуальных жилых домов или частей индивидуального жилого дома в реестр классифицированных средств размещения могут быть включены только один индивидуальный жилой дом или часть индивидуального жилого дома по выбору такого физического лица. В таком случае, имеет ли право собственник сдавать туристам остальные, принадлежащие ему индивидуальные жилые дома/ части индивидуальных жилых домов, сведения о которых не включены в реестр классифицированных средств размещения? Формулировка нормы Закона не дает однозначного ответа на данный вопрос, что представляется недоработкой, поскольку данную норму можно толковать как расширительно, так и ограничительно. С другой стороны, если все же подразумевается, что включение в реестр одного объекта означает возможность использовать и другие, входящие в «гостевое хозяйство» жилые дома/части жилых домов, принадлежащие собственнику, это приведет к ущемлению прав потребителей, т.к. информация в реестре классифицированных средств размещения будет представлена неполная.

Среди факторов, негативно влияющих на регулирование, - возможный субъективизм оценки соответствия установленным требованиям.

В соответствии с п.п.7 и 8 Проекта Положения «в целях определения средства размещения как типа средства размещения «гостевой дом» собственник средства размещения осуществляет его идентификацию путем сопоставления характеристик средства размещения, в отношении которого осуществляется классификация, с установленными требованиями.

Оценка соответствия средства размещения и предоставляемых в нем услуг установленным требованиям осуществляется собственником средства размещения в рамках включения сведений о нем, а также сведений и (или) документов, подтверждающих соответствие средства размещения и предоставляемых в нем услуг установленным требованиям, в реестр классифицированных средств размещения…».

Поскольку оценку соответствия установленным требованиям собственник средства размещения производит самостоятельно – это лишает процесс классификации объективности и независимости. Что может порождать различного рода ошибки, нарушения и злоупотребления.

Согласно п.14 проекта Положения «в течение одного рабочего дня со дня представления сведений, указанных в пункте 11 настоящего Положения, Федеральной службой по аккредитации … осуществляется проверка достоверности представленных сведений о средстве размещения, а также документов и (или) сведений, подтверждающих соответствие средства размещения установленным требованиям…». Представляется, что предусмотренный для проверки уполномоченным государственным органом срок, составляющий 1 рабочий день, недостаточен для тщательной проверки представленных документов и сведений.

Если проверка будет проходить только по формальным признакам, без выезда и осмотра на месте, то велик риск предоставления недостоверных сведений, искажающих действительное состояние гостевых домов и их соответствие предъявляемым требованиям. Соответственно, это может приводить к введению в заблуждение потребителей, что не только не повысит доверие к гостевым домам, но и отрицательно повлияет на спрос на такого рода жилье. В таком случае, задачи, связанные с обеспечением необходимого уровня защиты прав потребителей, предоставлением им достоверной информации и повышению качества услуг гостевых домов, направленные на увеличение туристского потока за счет укрепления доверия туристов к гостевым домам, вряд ли будут решены.

А.М. Вовк, Председатель Комитета МТПП по развитию инвестиционной среды для бизнеса

Ю.А. Приходина, зам. Председателя Комитета МТПП по развитию инвестиционной среды для бизнеса