Президент МТПП Владимир Платонов дал интервью немецкому изданию OstContact для специального номера, посвященного рынку недвижимости в России и в Москве во время пандемии.
(Перевод с немецкого)
Владимир Михайлович, во время пандемии рынок коммерческой недвижимости Москвы принял основной удар на себя. По вашему мнению, как быстро он сможет реанимироваться?
- Судьбу всего рынка сразу анализировать невозможно, поскольку он состоит из нескольких сегментов с разной судьбой.
Рынок офисных помещений, встретивший 2020 год на повышенном спросе и дефиците качественных площадей, стал терпеть серьезные трансформации в связи с совершенно новой для нашей страны тенденцией перевода части сотрудников на удаленную работу (согласно последним распоряжениям городских властей, на удаленной работе в большинстве организаций должно находиться не менее 30% персонала). В постоянный обиход вошли онлайн-работа, проведение онлайн-совещаний и т.д. Все это – вкупе с общим падением потребительского спроса - подталкивает множество организаций к сокращению объема арендуемых офисных площадей. Рынок ужимается, у девелоперов вызывают тревогу заполняемость и сроки окупаемости почти готовых к вводу офисных комплексов, которые активно строились в Москве в последние годы: текущий спрос на офисные помещения упал по сравнению с прошлым годом в 2,5 раза и достиг самого низкого показателя за 15 лет.
Совершенно иная картина на рынке складских помещений. Здесь деловая активность довольно быстро восстанавливается, а доля вакантных площадей стала минимальной с докризисного 2013 года. Это, как ни парадоксально, также связано с пандемией и резко выросшей популярностью торговли через доставку по логистическим цепочкам «склад-доставка-покупатель», минуя торговые залы.
Соответственно рынок торговой недвижимости также находится в тяжелом состоянии. Локдаун весны-начала лета привел к ситуации массовых неплатежей со стороны арендаторов торговых помещений в торгово-рекреационных комплексах. К нам в Московскую ТПП поступило более 3500 заявлений о признании ситуации форс-мажора, но, к сожалению, рамки закона позволяют это далеко не всегда. Мы активно предлагали нашим членам, попавшим в тяжелую ситуацию, помощь в разрешении конфликтов через медиацию. Но помогало это далеко не всегда. Сейчас Москва находится в ситуации, когда возможности работа бизнеса ограничены условиями борьбы с пандемией, что вынуждает бизнес искать новые пути развития и логистические цепочки, переходить к онлайн-торговле, сокращать сети физических магазинов. Меняется сама концепция торговых центров.
Насколько сильное влияние на рынок оказывают текущие события по сравнению с кризисными периодами 2008 или 2014 года?
Сравнивать очень сложно, поскольку прецедентов сегодняшней ситуации в новейшей истории человечества просто не было. Текущее состояние рынка кардинально отличается от того, что было в 2008 году, когда многие компании арендовали офисные площади с запасом на будущее развитие, и от того, что было в 2014 году, когда рынок в массовом порядке переходил из долларовых договоров аренды в рубли. Основная угроза для рынка сейчас – это банкротство компаний, которые не смогут пережить текущую ситуацию. И главное – сейчас совершенно невозможно прогнозировать дальнейшее развитие событий, поскольку неясно, как и сколько будет развиваться пандемия.
Как вы оцениваете инвестиционный климат на московском рынке? Какие текущие проблемы и негативные тенденции вы можете выделить?
Последние два года Москва возглавляла рейтинг инвестиционной привлекательности российских регионов, составляемый Агентством стратегических инициатив. Это было долгое и целенаправленное движение: в 2014-м мы были на 17-м месте, в 2017-м — уже на третьем, потом на втором и вот в 2018-2019 годах уже на первом. Залогом успеха стала цифровизация услуг для бизнеса, а также то, что мы системно занимаемся привлечением инвесторов, работаем над инструментами поддержки, которыми они могут воспользоваться. Сегодня инвесторам доступны налоговые льготы, субсидии, поручительства, льготное кредитование и займы. Руководители города лично встречаются с инвесторами, всегда готовы помочь в каких-то непредвиденных ситуациях, чтобы нивелировать риски.
Москва - единственная в России заключает офсетные контракты (предусматривают поставку товара и встречные инвестиционные обязательства поставщика – создание, модернизация, освоение производства товара на территории РФ). На сегодняшний момент их уже пять: четыре— в фармацевтической области, один — в пищевой. Продолжаются крупные инвестиционные проекты (освоение промзон, строительство новых высокотехнологичных предприятий; зона ЗИЛа, Зеленоград).
Ни один из крупных игроков в ходе кризиса не прекращал инвестировать. Напротив, практически все продолжили вкладывать средства, поскольку понимают, что столица — это объемный рынок. Столичные власти, в свою очередь, нарастили число программ по поддержке бизнеса — было принято 4 пакета решений помощи бизнесу, наиболее пострадавшим отраслям, город выделил на это более 90 млрд рублей. Они пошли на льготы по аренде городского имущества, субсидирование процентов по кредитам МСБ до уровня 6-8% и т.д.
Основными задачами МТПП являются поддержка московского бизнеса и содействие развитию предпринимательства. Скорректировали ли члены палаты свои планы после пандемии? Насколько сильно?
В МТПП входят более 3800 организаций. Безусловно, части из них пришлось кардинальным образом менять планы. Особенно это коснулось гостиничного, туристического, рекреативного секторов, сервисных услуг и т.д. Москва многие годы являлась городом с очень высокоразвитыми сетями общественного питания, разнообразных онлайн-услуг. Конечно, очень многим пришлось кардинально менять схемы работы. И часть бизнесов мы просто потеряли. Рассчитываем, что она будет не очень большой…
Давайте поговорим о ситуации на площадках индустриальных парков и ОЭЗ. Как обстоит ситуация и какой прогноз вы можете дать по спросу после снятия карантина?
В индустриальных парках и технополисах ситуация сейчас легче, чем на обычных площадках: ставка городских властей на концентрацию и развитие в них высоких технологий была подкреплена большими налоговыми, арендными, кредитными бонусами для сконцентрированных там производств.
Налоговую или иную поддержку в Москве сегодня получают 210 компаний, которым присвоен особый статус, среди которых 58 промышленных комплексов, 36 технопарков, 15 якорных резидентов технопарков и многие другие, включая компании, работающие по офсетным контрактам и концессионным соглашениям. Все эти статусы, позволяющие пользоваться налоговыми и другими преференциями можно получить в режиме «одного окна» в электронном виде.
В течение пяти лет в Москве промышленные комплексы, технопарки и якорные резиденты технопарков инвестировали в своей развитие почти 100 млрд рублей. На этих предприятиях работают почти 123 тысячи человек. В частности, инвестиции 58 промышленных комплексов составили 35,6 млрд рублей за 5 лет, количество сотрудников московских заводов с этим статусом составляет более 75 тысяч человек.
Вообще, ситуация в московской промышленности кажется парадоксальной. В тяжелейший 2020 год эта отрасль демонстрировала устойчивый рост по сравнению с «мирным» 2019-м. Произошедшая качественная перестройка столичного промышленного комплекса, ставка на высокотехнологичные предприятия, развитие промышленных комплексов и технополисов, активное построение цифровой инфраструктуры создали запас прочности, которого хватило для того, чтобы сдержать первый удар кризиса. А системные меры городской поддержки позволили эффективно решать производственные и социальные задачи и демонстрировать рост на фоне пандемии.
Что же касается особых экономических зон, то Правительство России объявило о том, что они будут ликвидированы.
Чего, по-Вашему, в целом стоит ждать рынку коммерческой недвижимости в Москве в ближайшее время?
Окончания по крайней мере острой фазы пандемии. До стабилизации обстановки хотя бы на каком-то уровне прогнозы делать бессмысленно.